相続登記の義務化とは？2024年4月改正のポイントと手続きの流れを姫路の行政書士が解説
yuzumaru2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これまで相続した不動産の名義変更（相続登記）は任意でしたが、法律改正により期限内に手続きをしないと罰則が科される可能性があります。「実家を相続したけどそのままにしている」という方は、早めの対応が必要です。
義務化は2024年4月1日以前に発生した相続にも適用されます。何年も前に相続した不動産でも、2027年3月31日までに登記を申請する必要があります。
相続登記の義務化とは？
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続した方の名義に変更する手続きです。法務局（登記所）で行います。
これまでは相続登記をしないまま放置しても罰則はありませんでしたが、全国に「所有者不明土地」が増加し、社会問題となっていました。そこで2024年4月に法律が改正され、相続登記が義務となりました。
義務化の主なポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 過去の相続分の期限 | 2027年3月31日まで |
| 罰則 | 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料 |
| 対象 | 相続・遺贈（遺言による贈与）で取得した不動産 |
相続登記の手続きの流れ
① 相続人を確定する
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて収集し、相続人を漏れなく確定します。相続人が一人でも漏れていると手続きができませんので、丁寧に調査することが大切です。
② 不動産を調査する
相続する不動産の内容を法務局で確認します。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、所有者・地番・家屋番号・面積などを確認します。固定資産税の納税通知書も参考になります。
③ 遺産分割協議を行う
相続人全員で誰が不動産を取得するかを話し合います（遺言書がある場合は不要なケースもあります）。合意内容を遺産分割協議書にまとめ、全員が署名・実印で押印します。
④ 必要書類を揃える
法務局に提出する書類を準備します。遺産分割協議による場合と、遺言書がある場合とで必要書類が異なります。
⑤ 法務局へ申請する
管轄の法務局（不動産の所在地を管轄する法務局）に相続登記の申請書と必要書類を提出します。窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請できます。
⑥ 登記完了・登記識別情報の受領
申請から1〜2週間程度で登記が完了します。完了後に「登記識別情報通知」（いわゆる権利証）が交付されます。大切に保管しましょう。
相続登記に必要な書類
遺産分割協議による場合
- 相続登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 被相続人の住民票除票（または戸籍附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
遺言書がある場合
- 相続登記申請書
- 遺言書（公正証書遺言または検認済みの自筆証書遺言）
- 被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本
- 不動産を取得する方の戸籍謄本・住民票
- 固定資産税評価証明書
相続登記にかかる費用（実費）
| 書類・手続き | 費用の目安 | 取得場所 |
|---|---|---|
| 戸籍謄本（現在戸籍） | 1通 450円 | 市区町村役場 |
| 除籍謄本・改製原戸籍 | 1通 750円 | 市区町村役場 |
| 住民票・戸籍附票 | 1通 300円前後 | 市区町村役場 |
| 印鑑証明書 | 1通 300円前後 | 市区町村役場 |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 1通 600円（窓口）／480円（オンライン） | 法務局 |
| 固定資産税評価証明書 | 1通 300円前後（自治体により異なる） | 市区町村役場 |
| 登録免許税（最重要） | 固定資産税評価額×0.4% | 法務局（申請時に収入印紙で納付） |
固定資産税評価額1,500万円の土地＋500万円の建物（合計2,000万円）の場合：
2,000万円×0.4%＝8万円
※100円未満は切り捨て。土地と建物は合算して計算します。
相続登記申請義務の履行が困難な場合の特例
相続人申告登記（2024年4月〜）
遺産分割がまとまっていない場合など、すぐに相続登記ができない事情がある場合に活用できる制度です。「自分が相続人である」ことを法務局に申告するだけで、申請義務を果たしたものとみなされます。
・登録免許税は不要（無料）
・遺産分割協議書も不要
・あくまで暫定的な措置。遺産分割が完了したら改めて相続登記が必要
・相続人のうち1人だけでも申告できる（他の相続人の分はカバーされない）
住所変更登記の義務化も始まります
相続登記の義務化とあわせて、不動産所有者の住所変更登記も2026年4月から義務化される予定です。引っ越しなどで住所が変わった場合は、2年以内に住所変更登記をしなければならなくなります。こちらも5万円以下の過料が設けられる予定です。
相続登記が難しいケース
数次相続（相続が重なっているケース）
祖父が亡くなったまま登記をしないうちに父も亡くなった、というように相続が重なっているケースを「数次相続」といいます。この場合、複数世代分の戸籍収集が必要になり、手続きが複雑になります。
相続人が多いケース
兄弟姉妹相続など相続人が多い場合は、全員から署名・押印を集めることが大変になります。遠方に住んでいる方がいる場合は郵送でのやり取りが必要になります。
相続人の中に連絡が取れない方がいるケース
相続人の中に行方不明の方がいる場合は、家庭裁判所での手続き（不在者財産管理人の選任など）が必要になることがあります。
相続登記（法務局への申請）は司法書士の専門業務です。行政書士は登記申請の代理はできませんが、戸籍の収集・遺産分割協議書の作成・必要書類の準備をサポートすることができます。登記申請は司法書士と連携して対応します。
よくある質問
Q. 相続登記をしないとどうなりますか？
A. 正当な理由なく期限（相続を知った日から3年以内）を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、不動産を売却したり担保にしたりすることができなくなります。
Q. 相続登記は自分でできますか？
A. 法律上は本人申請も可能です。ただし、書類の準備や申請書の作成には専門知識が必要なため、専門家に依頼することをおすすめします。書類の不備があると法務局から補正を求められ、時間がかかることがあります。
Q. 相続税の申告期限と相続登記の期限はどちらが早いですか？
A. 相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」、相続登記の期限は「相続を知った日から3年以内」です。相続税の申告期限の方が早いため、相続税がかかる場合は税理士への相談を先行させることをおすすめします。
Q. 相続した不動産を売却したいのですが、先に登記が必要ですか？
A. はい。不動産を売却するためには、まず相続登記をして名義を相続人に変更する必要があります。名義変更をしないまま売却手続きを進めることはできません。
行政書士ができるサポート
相続登記に向けて、行政書士は以下のサポートを行います。
- 相続人の確定（戸籍の収集・調査）
- 遺産分割協議書の作成
- 相続関係説明図・法定相続情報一覧図の作成
- 必要書類の収集・整理
- 司法書士との連携による登記申請のサポート
「何から手をつければいいかわからない」「書類が多くて大変」という方も、まずはお気軽にご相談ください。
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「実家の名義がずっと変わっていない」「期限が迫っていて不安」「どこに相談すればいいかわからない」など、一人で悩まずにまずはご連絡ください。
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